Sozialplan f¸r Sanierungsgebiete in Hamburg

SOZIALPLAN FÜR SANIERUNGS- UND STADTERNEUERUNGSGEBIETE IN HAMBURG

Neufassung 1996
Der Sozialplan für Sanierungs- und Stadterneuerungsgebiete in Hamburg
In Hamburg werden in einer Vielzahl von Gebieten Sanierungsverfahren nach den Vorschriften des Besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches durchgeführt. Darüber hinaus befaßt sich die Stadt in weiteren Bereichen ohne förmliches Verfahren mit Stadterneuerungsmaßnahmen. Schwerpunkte der Arbeit liegen in den als Westliche Innere Stadt bezeichneten Teilen von St. Pauli, Altona, Ottensen, Bahrenfeld und Eimsbüttel, in St. Georg und Wilhelmsburg, d.h. überwiegend in gründerzeitlichen Stadtvierteln. Auch in einigen Großsiedlungen der sechziger und siebziger Jahre hat sich die Notwendigkeit von Stadterneuerungsverfahren ergeben. Alle diese Verfahren können in die persönlichen Lebensumstände der Wohnungsmieter, Grundeigentümer und Gewerbetreibenden dieser Gebiete eingreifen. Nach dem Baugesetzbuch ist die Stadt verpflichtet, Vorstellungen zu entwickeln und mit den Betroffenen zu erörtern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden können. Für Wohnungsmieter heißt dies, daß sie nicht gegen ihren Willen aus der ihnen vertrauten Umgebung vertrieben werden und daß sie möglichst nahe zu ihrer bisherigen Wohnung eine vorübergehende oder endgültige Unterbringung finden sollen. Der Regelfall sollte - bei Modernisierung oder Instandsetzungsmaßnahmen an den Wohnungen - die Zwischenunterbringung sein. Für Grundeigentümer bedeutet dies, daß ihnen im Zusammenhang mit gewünschten Stadterneuerungsmaßnahmen keine unzumutbaren materiellen Nachteile entstehen sollen. Gewerbebetriebe sollen in ihrer Existenz nicht gefährdet werden. Die jeweils auftretenden Probleme sind in jedem Einzelfall individuell zu lösen. Dies ist Aufgabe der mit der Durchführung der Verfahren beauftragten Sanierungs- und Maßnahmeträger sowie der mit Stadterneuerungsverfahren befaßten Dienststellen der Stadt, vorrangig in den Bezirksämtern und der Stadtentwicklungsbehörde. Wichtig ist jedoch bei allen Hilfen für Betroffene ein allgemein gültiger Rahmen. Um dies zu gewährleisten und die Gleichbehandlung sicherzustellen, ist für Wohnungsmieter und Grundeigentümer der nachfolgende Sozialplan entwickelt worden. Die Hilfen für Gewerbetreibende sind in jedem Falle in einem individuellen Verfahren zu klären. Der Sozialplan ist in gleicher Weise in Sanierungsgebieten und in anderen Stadterneuerungsgebieten (z.B. für Maßnahmen im Rahmen von Stadterneuerungs-Rahmenverträgen und Maßnahmenverträgen im Gebiet der Westlichen Inneren Stadt (WIS)) sowie in allen Umlegungsgebieten anzuwenden.
SOZIALPLAN (ALLGEMEINER TEIL) (NEUFASSUNG 1996)
1. Grundeigentümer
1.1 Mietzinsausfall: Wird ein Mietobjekt auf Verlangen der Stadt freigehalten, so wird diese den Mietzinsaufall in angemessener Höhe erstatten. Das Verlangen der Stadt ist im Regelfalle gegeben, wenn eine öffentlich geförderte Modernisierung/Instandsetzung im Einvernehmen der beteiligten Dienststellen beabsichtigt ist oder eine sonstige Maßnahme in Übereinstimmung mit den Sanierungszielen durchgeführt werden soll. Grundlage für die Höhe der Mietzinsausfallzahlung ist die vor der Freimachung gezahlte Nettokaltmiete plus 50% der Betriebskosten. Bezugsgröße sind die pauschalen Ansätze für Betriebskosten im jeweils geltenden Hamburger Mietenspiegel. Weist ein Grundeigentümer nach, daß im Schnitt der letzten drei Jahre vor Beginn der Freimachung höhere Betriebskosten abgerechnet worden sind, ist dieser Schnitt heranzuziehen. Heizkosten aus Zentralheizungsanlagen werden zu einem Drittel erstattet. Die Höhe der Heizungskosten wird nach dem Durchschnitt der letzten 3 abgerechneten Jahre ermittelt. Der zu Beginn der Zahlungen für eine Wohnung festgelegte Gesamtbetrag bleibt bis zum Abschluß der Maßnahme unverändert. Der Mietzinsausfall wird bis zu einem Zeitraum von zunächst einem Jahr gezahlt. Verlängerungen sind im Falle der Modernisierung von Gebäuden bis zu einem Zeitraum von drei Jahren möglich; bei Abbrüchen bis zu einem Gesamtzeitraum von anderthalb Jahren. Voraussetzung für die Zahlung ist das Vorliegen einer verbindlichen Vereinbarung über die Zahlung von Mietzinsausfall. Der Grundeigentümer ist verpflichtet, den ihm gezahlten Mietzinsausfall sowie ggf. den Mietern der freigemachten Wohnungen gezahlte Leistungen zurückzuzahlen, wenn die zugrundeliegende Maßnahme aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt wird. Die Rückzahlungen sind mit 3% über dem Diskontsatz zu verzinsen.
1.1.1 Von Mietern in weitgehend freigemachten Häusern in der kalten Jahreszeit für Heizkosten-Mehraufwendungen geltendgemachten Mietminderungen können bis zu einer Höhe von 15% der Nettokaltmiete als Mietzinsausfallzahlung übernommen werden.
1.1.2 Bei Bauarbeiten in bewohnten bzw. teilbewohnten Häusern können von Mietern geltendgemachte Mietminderungen von bis zu 30% der Nettokaltmieten als Mietzinsausfall übernommen werden. Bleibt ein Mieter während der Bauarbeiten in seiner Wohnung, kann die Mietminderung zwischen 50 und 100% liegen. Die Höhe unterliegt der Einzelbeurteilung durch den Sanierungsträger.
1.1.3 In Fällen, in denen Mieter aus in ihnen liegenden, aber nicht verschuldeten Gründen - z.B. gebuchter Urlaub, bevorstehende Geburt eines Kindes, Krankheit - nicht zum angekündigten Fertigstellungstermin in ihre Wohnung zurückziehen können, kann für einen längeren Zeitraum (in der Regel bis vier Wochen) der dem Eigentümer entstehende Mietzinsausfall gezahlt werden.
1.1.4 Grundeigentümern, die zur Zwischenunterbringung sanierungsbetroffener Wohnungsmieter eine Wohnung zur Verfügung stellen, können nach Abschluß solcher Zwischennutzungen Renovierungskostenpauschalen in gleicher Höhe (s. 2.4.2) wie Wohnungsmietern gezahlt werden. Renovierungskosten können für eine Wohnung nur einmal gewährt werden.
1.2 Für Grundeigentümer, die eine Mietzinswohnung im eigenen Hause bewohnen, können die Vorschriften für Mieter entsprechend angewandt werden.
1.3. Grundeigentümern können entstehende unrentierliche Kosten bei sanierungsbedingten Abbrüchen von Gebäuden und Gebäudeteilen, evtl. Substanzwertverluste und Kosten aus Bodenverunreinigungen nach Einzelfallprüfung aufgrund eines gesonderten Beschlusses der Kommission für Bodenordnung als Kosten der Ordnungsmaßnahmen gem. §147 Baugesetzbuch (BauGB) erstattet werden.
2. Wohnungsmieter
Hilfen für Wohnungsmieter können nur gewährt werden, wenn der sanierungsbedingte Umzug verbindlich feststeht; dies ist in der Regel der Fall bei Modernisierungen und Instandsetzungen, wenn eine Förderungswürdigkeitserklärung vorliegt, bei Abbrüchen, wenn die zu beteiligenden Gremien und Dienststellen hierüber Einigkeit hergestellt haben, ohne daß hierzu schon eine formelle Abbruchgenehmigung erforderlich ist; der Vermieter sich verpflichtet, die Mieträume nicht wieder zu belegen.
2.1 Ersatzwohnraum
2.1.1 Grundsätzlich wird angemessener Ersatzwohnraum zur endgültigen oder zur Zwischenunterbringung zu zumutbaren Bedingungen für alle Mieter bereitgestellt, die im Sanierungsgebiet mit gültigem Mietvertrag als Hauptmieter wohnen und bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ihre Wohnung räumen müssen, soweit nicht Verpflichtungen Dritter zur Gestellung von Ersatzwohnraum bestehen.
2.1.2 Bei der Zuweisung von Ersatzwohnraum soll auf die individuellen Bedürfnisse, sowie auf die besonderen familiären, beruflichen oder sonstigen sozialen Bindungen Rücksicht genommen werden Ggf. sind den Betroffenen auf ihren Antrag hin mehrere Ersatzobjekte zur Auswahl anzubieten.
2.1.3 Betroffene, die ihre Wohnung endgültig verlassen mußten und die nach Beendigung der Sanierungsmaßnahme in das Sanierungsgebiet zurückkehren wollen, werden bei der Vergabe der der Stadt zur Verfügung stehenden Wohnungen im Sanierungsgebiet vorrangig berücksichtigt. Ein entsprechendes Verlangen kann auch noch innerhalb der ersten zwei Jahre nach Bereitstellung von Ersatzwohnraum geltend gemacht werden. Ein Anspruch auf die üblicherweise für Zwischenunterbringungen gezahlten Hilfen besteht nicht.
2.2 Finanzierungshilfen
2.2.1 Hilfen werden gewährt für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen von Baugenossenschaften für eine angemessene Ersatzwohnung in Höhe von 50% der zu entrichtenden und nach den Förderungsgrundsätzen für Miet- und Genossenschaftswohnungen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt in der jeweils geltenden Fassung der Höhe nach zulässigen Anteile. Der gewährte Betrag ist unverzüglich zurückzuzahlen, wenn die Ersatzwohnung innerhalb der nächsten zehn Jahre vom Nutzer gekündigt wird. Tod des Nutzers oder Ehescheidung begründen keine Rückzahlungsverpflichtung, wenn die Familie des Nutzers in der Wohnung verbleibt. Nach Ablauf von zehn Jahren gilt der Betrag als nicht rückzahlbarer Zuschuß. Der Betrag wird unmittelbar an die jeweilige Genossenschaft gezahlt.
2.2.2 Gesetzlich zulässige und angemessene Finanzierungsbeiträge im nicht gebundenen Wohnungsbau können in gleicher Weise wie unter 2.2.1 übernommen werden. Die Höchstgrenze des Zuschusses beträgt in diesen Fällen 2.000,00 DM.
2.2.3 Für den Erwerb von Eigentum zu Wohnzwecken können Darlehen von in der Regel 20.000,00 DM gewährt werden. Die Zinsen betragen 0,5% p.a., die Tilgung 2% p.a.. Die Zinsen erhöhen sich vom 13. Jahr an auf 5% p.a.. Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist, daß ein Anspruch auf Ersatzwohnraum besteht, Mittel der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt nicht in Anspruch genommen werden und der zu erwerbende Wohnraum auf einem Grundstück innerhalb des hamburgischen Staatsgebiets liegt. Die Darlehen sind hypothekarisch zu sichern.
2.3 Wohngeld: Die Mieter sollen auf die Möglichkeit zur Beantragung von Wohngeld und sonstigen, nach der jeweiligen Rechtslage verfügbaren Hilfen hingewiesen werden.
2.4 Umzugs- und Renovierungskosten: Betroffene, die einen Anspruch auf Ersatzwohnraum haben, erhalten Leistungen für aufzuwendende Umzugs-, Renovierungs- und Zwischenunterbringungskosten, soweit nicht Verpflichtungen Dritter bestehen oder entsprechende Leistungen Dritter freiwillig erbracht werden.
2.4.1 Umzugskosten: Wohnungmieter erhalten bei Räumung ihrer Wohnung die in der nachstehenden Tabelle aufgeführten Leistungen. Mit diesen Beträgen werden, soweit sich aus den Einzelpositionen aus 2.4.3 und 2.4.4 nichts anderes ergibt, sowohl die Transportkosten als auch die Kosten für Gardinen und Rollos, Elektro-, Antennenanschlüsse, Einbaumöbel, Bodenbeläge und ähnliches abgegolten. Der Einzelnachweis durch Rechnungen entfällt. Wohnungsmieter teilmöblierter Räume erhalten 50% der jeweiligen Sätze für Wohnungsmieter mit eigenem Mobiliar. Erwachsene Kinder ab 18 Jahren an, die mit nachweislich eigenen Möbeln bei den Eltern wohnen und im Rahmen der Umsetzung einen selbständigen Haushalt gründen, erhalten eine Umzugskostenpauschale nach den Grundsätzen für Untermieter. Bei der möglichen Auflösung von Wohngemeinschaften ist analog zu verfahren, d.h. auch in diesen Fällen ist eine Mietpartei als Hauptmieter, die anderen als Untermieter zu betrachten. Bei der Berechnung der Umzugskostenpauschale für den Hauptmieter bleiben die Räume, für die Leistungen an Untermieter erbracht werden, unberücksichtigt. Bei Zwischenunterbringungen erhalten die Mieter die Umzugshilfe in der Regel in anderthalbfacher Höhe, in Ausnahmefällen, z.B. bei starken Grundrißveränderungen, in zweifacher Höhe. Dies ist im Einzelfall durch den Sanierungsträger zu beurteilen. Im folgenden gelten als 1/1 Zimmer Räume von 10 und mehr m², als 1/2 Zimmer Räume bis 10 m². Im einzelnen werden folgende Beträge gezahlt: Umzugskosten
Hauptmieter einer 1-Zimmer-Wohnung jedes weitere 1/1 Zimmer jedes weitere 1/2 Zimmer	2.000,00 DM 500,00 DM 350,00 DM
Untermieter eines Zimmers jedes weitere 1/1 Zimmer jedes weitere 1/2 Zimmer	1.000,00 DM 500,00 DM 350,00 DM
Kosten für die Änderung des Telefon- oder Fernsehanschlusses:	in nachgewiesener Höhe
2.4.2 Renovierungskosten: Bezieht der Mieter eine renovierungsbedürftige Ersatzwohnung endgültig oder als Zwischenunterbringung, wird ihm neben der Leistung der Umzugshilfen ein Zuschuß zu den Renovierungskosten gewährt. Die Leistungen betragen im einzelnen: Renovierungskosten
jedes 1/1 Zimmer jedes 1/2 Zimmer Nebenräume insges.	420,00 DM 210,00 DM 420,00 DM
2.4.3 Mietmodernisierungen und Mietereinbauten: Diese Leistungen können für von Mietern in ihren Wohnungen durchgeführte Arbeiten und Aufwendungen erbracht werden, wenn sie allgemeinen technischen Standards entsprechen. Zahlungen können ausschließlich für die nachstehend aufgeführten Positionen erbracht werden. Alle diese Investitionen sind mit 10% jährlich abzuschreiben. Mietmodernisierungen:
1. Bäder: Festinstalliertes Vollbad, in der Regel in einem separaten Raum
mit WC ohne WC	9.500,00 DM 8.500,00 DM
Festinstalliertes Duschbad, in der Regel in einem separaten Raum
mit WC ohne WC	8.500,00 DM 7.500,00 DM
Transportables Duschbad, unabhängig von der räumlichen Unterbringung	2.350,00 DM
2. Heizungsanlagen:
Einzelöfen (Gasaußenwandheizungen/Nachtspeicheröfen) je Heizkörper	1.300,00 DM
Etagenheizungen (Gas/Öl/Kohle)
incl. Warmwasser je m²-beheizter Wohnfläche	150,00 DM
ohne. Warmwasser je m²-beheizter Wohnfläche	110,00 DM
Pauschale für Zentraleinheit (Ofen/Kessel)	3.400,00 DM
3. Fenster
Isolierglasfenster oder Kastenfenster je m² Fensterfläche	600,00 DM
4. WC-Anlagen
Einbau eines WC in gesondertem Raum je m² Fensterfläche	1.500,00 DM
(wenn die Wohnung vermieterseits nicht mit einem WC ausgestattet ist)
2.4.4 Mietereinbauten, die nicht als Modernisierung zu werten sind:
1. Kachelung der Wände	90,00 DM/m²
2. Holztäfelung der Wände	50,00 DM/m²
3. Abgehängte Decke	75,00 DM/m²
4. Teppichböden	35,00 DM/m²
5. Einbauküchen, Einbaumöbel Nachweis durch Rechnung bzw. durch glaubwürdige Erklärung der Mieter. Einzelbeurteilung durch den Sanierungsträger.
2.5 Untermieter: Untermieter unmöblierter oder teilmöblierter Räume mit gültigem Mietvertrag haben, sofern sie ihren Hauptwohnsitz im Sanierungsgebiet haben, Anspruch auf Ersatzwohnraum und auf Leistungen nach diesem Sozialplan (Allgemeiner Teil). Untermieter, die allein eine Küche und mindestens ein Leerzimmer nutzen, werden Hauptmietern gleichgestellt. Untermieter im Sinne dieser Regelungen sind nicht Bewohner von Wohnheimen, Pensionen und ähnlichen Einrichtungen.
2.6 Mietdifferenzen: Wenn bei Zwischenunterbringungen von Mietern erhöhte Mietzahlungen gegenüber der bisher gezahlten Miete in der vorübergehend aufgegebenen Wohnung gezahlt werden müssen, kann eine Mietdifferenz gezahlt werden. Die Zahlung ist auf die Dauer der Zwischenunterbringung beschränkt. Entschließen sich Mieter, in der Zwischenunterbringungswohnung auf Dauer zu bleiben, ist diese Differenz zurückzuzahlen. Die Rückzahlungen sind mit 3% über dem Diskontsatz zu verzinsen. Bezieht der Mieter als Zwischenunterbringung eine gerade fertiggestellte Neubauwohnung bzw. eine frisch modernisierte Wohnung, ist Grundlage für die vom Mieter aufzubringende Mietzahlung die nach Modernisierung mit Städtebauförderungsmitteln in seiner bisherigen Wohnung entstehende Miete. Für jedes Jahr, das seit der Fertigstellung der Zwischenunterbringungswohnung verstrichen ist, wird diese Berechnungsgrundlage um 0,30 DM/m²/mtl. gemindert. Untergrenze ist die bisher gezahlte Miete. Zwischen der auf diese Weise ermittelten Miete und der gegebenenfalls tatsächlich entstehenden Miete wird die Differenz übernommen. Ist die tatsächlich in der Zwischenunterbringung zu zahlende Miete geringer als die Bezugsgröße, wird keine Mietdifferenz gezahlt.
2.7 Hilfe für besonders belastete Mieter: Personen, die aus unterschiedlichen Gründen entweder körperlich nicht in der Lage sind, die bei einem Umzug üblicherweise (und sei es nur leichte) Arbeit zu leisten, oder solche, die nicht (oder nicht mehr) fähig sind, einen Umzug zu organisieren, können besondere finanzielle Leistungen in Form einer höheren Umzugshilfe erhalten. Folgende Personengruppen kommen hierfür in Frage: Geh- seh- oder sonstwie körperbehinderte oder kranke Menschen, alleinstehende Schwangere Menschen über 65 Jahre Diesen Betroffenen können die Pauschalen für die Umzugshilfe in anderthalbfacher Höhe gezahlt werden. Bei Zwischenunterbringungen ist, ausgehend von diesen angehobenen Ansätzen, entsprechend der allgemeinen Regelung zu verfahren. Die Beurteilung der Einzelfälle wird von den vor Ort tätigen Sanierungsträgern vorgenommen.
3. Hilfe für Mieter gewerblicher Objekte Sanierungsbetroffenen Mietern, die im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung im Sanierungsgebiet mit gültigem Mietvertrag einen Gewerbebetrieb unterhalten haben, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten, die bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ihren Betrieb aufgeben müssen, kann wie folgt geholfen werden:
3.1 Ersatzobjekte: Ein Ersatzgrundstück kann zur Verfügung gestellt werden, wenn der Betrieb existenz- und wettbewerbsfähig ist, als förderungswürdig anerkannt wird und entsprechende Flächen verfügbar sind; entsprechende Anträge sind an die Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung (HWF), Hamburger Straße 11, 22083 Hamburg, zu richten. Im übrigen sollen, soweit sie zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung stehen, Geschäftsräume gegebenenfalls auch an sonstige gewerbliche Mieter im Sanierungsgebiet vermittelt werden. Für Beratungsgespräche steht auch der/die jeweils zuständige Wirtschaftsbeauftrage in den Bezirksämtern zur Verfügung.
3.2 Verlagerungskosten: Die Stadt gewährt Mietern, die ohne den planungsbedingten Eingriff trotz kurzfristig kündbaren Vertrages mit einem dauerhaften Verbleib in dem Mietobjekt rechnen können und für die die Räumung eine besondere Härte bedeutet, eine Entschädigung in Höhe von 30% der Verlagerungs- oder Zwischenverlagerungkosten. Das setzt voraus, daß die Unternehmensbeurteilung die Verlagerungswürdigkeit des Betriebes bestätigt. Können die verbleibenden Kosten vom Mieter anderweitig nicht finanziert werden, gewährt die Stadt zusätzlich ein Darlehen, das zur Zeit mit 6% jährlich zu verzinsen und innerhalb der Laufzeit des neuen Mietvertrages (max. in 10 Jahren) zu tilgen ist.
3.3 Geschäftsaufgabe: Mieter sanierungsbetroffener, gewerblich genutzter Objekte ohne Rechtsanspruch auf eine Entschädigung können eine Leibrente erhalten. Voraussetzung für die Gewährung ist, daß die betroffenen Mieter mit einem dauerhaften Verbleib rechnen konnten ihnen eine Verlagerung aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr zugemutet werden kann und sie nach Aufgabe des Geschäftes über kein ausreichendes Einkommen oder Vermögen zur Bestreitung des Lebensunterhaltes verfügen. Für die Bemessung der Leibrente werden die Vorschriften des Bundessozialhilfegesetzes (BSHG), insbesondere die §§ 22 (Regelbedarf) und 23, 24 (Mehrbedarf), entsprechend angewandt. Der 4. Abschnitt des BSHG (Einsatz des Einkommens und Vermögens) findet mit der Maßgabe Berücksichtigung, daß jeweils nur 80% des Renteneinkommens angesetzt und Veränderungen nur einmal im Jahr berücksichtigt werden. Von einem Rückgriff auf gesetzlich Unterhaltungspflichtige (§91 BSHG) wird abgesehen.
3.4 Andere gewerbliche Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte können nur auf Antrag unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls Hilfen erhalten.